Article 25 : tout ce qu’il faut savoir pour comprendre cet élément clé

Les décisions les plus lourdes de conséquences dans une copropriété échappent à la majorité simple. Certaines résolutions, pourtant courantes, exigent un seuil de votes plus exigeant que la majorité des présents ou représentés. L’application de ces règles n’est pas systématique : une exception permet parfois de valider une décision rejetée lors du premier tour. Les conséquences d’un mauvais calcul ou d’une méconnaissance de ces mécanismes peuvent engager la responsabilité du syndic ou remettre en cause la validité d’un vote. La maîtrise de ces procédés conditionne la conduite et la sécurité juridique de l’assemblée générale.

article 25 en copropriété : pourquoi cette règle de majorité est si déterminante ?

Impossible de contourner la majorité absolue de l’article 25 : c’est le cœur de la démocratie en copropriété. La loi du 10 juillet 1965 ne laisse aucune place à l’improvisation dès lors qu’il s’agit de décisions qui sculptent l’avenir d’un immeuble. Qu’il soit question de moderniser, d’aménager les parties communes ou d’engager des travaux lourds, le seuil à franchir dépasse de loin la simple majorité des voix des présents. Il s’impose à tous, même à ceux qui ne se déplacent jamais en assemblée. L’objectif ? Éviter qu’une poignée ne décide pour tous, et que chaque choix structurant soit porté par la volonté réelle de la collectivité.

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Au fil des assemblées générales, orchestrées par le syndicat des copropriétaires, ce principe se transforme en enjeu concret. L’absence d’un propriétaire ou une abstention pèse lourd. Un projet peut être repoussé d’un simple souffle, un investissement attendu peut s’enliser, et les tensions ne manquent pas de surgir. Cet équilibre, la France l’a choisi pour éviter les blocages à répétition ou, à l’inverse, des décisions précipitées qui engageraient tous les copropriétaires sur des montants parfois vertigineux.

La portée de cette majorité se manifeste chaque fois qu’il s’agit de transformer durablement un immeuble. Remplacement du chauffage collectif, décision d’installer un ascenseur, validation d’un plan pluriannuel de travaux : autant de sujets où l’article 25 impose un consensus large. La loi SRU puis la loi ALUR ont renforcé ce verrou, protégeant à la fois ceux qui investissent et ceux qui souhaitent préserver la cohésion du groupe. C’est l’équilibre subtil entre innovation et stabilité collective.

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comment fonctionne le vote à la majorité absolue lors des assemblées générales ?

La majorité absolue, ce n’est pas juste un chiffre à atteindre lors d’un scrutin. C’est la règle qui impose que plus de la moitié de l’ensemble des voix des copropriétaires (présents, représentés ou absents) soit réunie pour valider une décision. Ce seuil élevé garantit que les décisions majeures ne reposent pas sur une poignée de participants, mais sur une adhésion large du syndicat.

Le jour de l’assemblée générale de copropriété, le syndic veille à ce que tout se déroule dans les clous. Chaque point à l’ordre du jour indique la majorité requise. Les voix ne se comptent pas selon le nombre de personnes, mais selon les tantièmes détenus par chaque copropriétaire. Le bureau de séance établit le décompte précis, et le procès-verbal détaille la répartition des voix, la position de chaque mandataire, tout est consigné noir sur blanc pour éviter toute contestation ultérieure.

Quand une résolution échoue à réunir la majorité absolue mais atteint au moins le tiers des voix, la loi prévoit une seconde chance : un nouveau vote, cette fois limité aux présents ou représentés. C’est l’article 25-1 qui offre cette porte de sortie, évitant que les absents paralysent toute évolution nécessaire de l’immeuble.

Mais attention, une décision peut toujours être contestée dans les deux mois qui suivent la notification du procès-verbal. Ce droit de recours, activé surtout lorsqu’une irrégularité dans le respect du règlement de copropriété est soupçonnée, permet à chacun de défendre ses intérêts et de veiller à la légitimité des choix collectifs.

les décisions concernées par l’article 25 : enjeux et exemples concrets

En pratique, l’article 25 trace une ligne claire : il distingue les actions du quotidien des choix qui modifient durablement la vie de la copropriété. Le recours à la majorité absolue devient incontournable pour toutes les résolutions qui ont un impact significatif sur la valeur ou la sécurité de l’immeuble.

Voici les principales situations qui relèvent de cette règle exigeante :

• Approbation du plan pluriannuel de travaux (PPT)
• Travaux d’amélioration non obligatoires
• Mise en conformité dans certains cas précis
• Modifications touchant à la répartition des charges ou à la jouissance des parties communes

Le plan pluriannuel de travaux (PPT), par exemple, engage la copropriété pour plusieurs années. Il fixe les diagnostics à réaliser, la priorisation des interventions, les budgets nécessaires. Son adoption n’a rien d’anodin : elle met d’accord ceux qui paieront, ceux qui profiteront, et ceux qui sont déjà sur le départ. Même logique pour l’installation d’un ascenseur, l’isolation thermique, ou la pose de bornes de recharge : ces projets transforment la vie de l’immeuble et pèsent sur les finances de tous.

Le diagnostic technique global (DTG) ou le diagnostic de performance énergétique (DPE) deviennent eux aussi des enjeux de majorité dès qu’ils impliquent des travaux ou des budgets importants. Modifier la répartition des charges, changer l’affectation des parties communes, désigner un nouveau syndic lorsque la majorité simple ne suffit pas : autant de décisions qui, une fois votées à l’article 25, engagent profondément l’équilibre collectif. À chaque fois, c’est un arbitrage entre l’intérêt général et les préoccupations de chacun.

ce que chaque copropriétaire doit savoir avant de voter à l’assemblée

Avant d’entrer en assemblée générale, chaque copropriétaire reçoit une liasse de documents : ordre du jour, comptes, devis, projets de travaux. Ce n’est pas un simple rituel administratif. Derrière ces papiers se cachent les clés de répartition des charges de copropriété, la nature exacte des décisions à prendre, et surtout, l’impact financier de chaque résolution.

Lisez sans détour le règlement de copropriété. Ce texte, fondateur pour tout immeuble, précise les droits et devoirs de chacun, la manière dont les charges sont réparties, et le cadre des décisions collectives. Ni le syndic, ni aucun copropriétaire ne peut y déroger sans exposer l’assemblée à des recours.

Le conseil syndical joue également un rôle décisif. Élu par l’assemblée, ce groupe agit en vigie : il contrôle l’action du syndic, analyse la pertinence des projets et alerte sur les conséquences financières. Avant de vous prononcer, prenez le temps d’interroger ses membres : leur rapport annuel éclaire les choix à venir et aide à mesurer les enjeux.

La préparation ne s’improvise pas. Contrôlez la convocation, vérifiez que chaque document justificatif est accessible, examinez les devis en détail. Pour tout ce qui concerne la modification des clefs de répartition, la transformation des parties communes ou la désignation du syndic, pesez soigneusement l’intérêt collectif face à la contribution de chacun.

Gardez bien en tête : une décision prise en assemblée s’impose à tous, qu’on l’ait approuvée ou non. Le recours existe, mais il doit être utilisé avec discernement, dans les deux mois suivant la notification du procès-verbal, et toujours en tenant compte de la jurisprudence récente. Quand la vie en copropriété se joue à la virgule près, chaque voix compte vraiment.